Umlegung

Der Bebauungsplan setzt die Nutzungen unabhängig von den tatsächlichen Grundstücksgrenzen fest, sodass sich eine plangemäße Nutzung ohne ordnende Maßnahmen oft nicht verwirklichen lässt. Ähnlich verhält es sich gelegentlich im nicht beplanten Innenbereich. Das Baugesetzbuch sieht daher die Möglichkeit der Umlegung und der vereinfachten Umlegung vor.

Die Umlegung ist eine Selbstverwaltungsaufgabe der Gemeinde. Ein Rechtsanspruch einzelner Grundstückseigentümer auf Einleitung einer Umlegung besteht nicht, § 46 Abs. 3 BauGB.

Bei der Umlegung verliert der Eigentümer in der Regel sein konkretes Stück Land und erhält dafür ein anderes oder zumindest anders geschnittenes Grundstück zurück. Die Umlegung wird durch dieses Element der Privatnützigkeit geprägt. Sie ist prinzipiell nicht als Enteignung, sondern als entschädigungslos hinzunehmende gesetzliche Inhaltsbestimmung des Eigentums zu werten. Die Umlegung ist nur zulässig, wenn sie zumindest in der Hauptsache das Ziel verfolgt, die Grundstücke für eine planentsprechende Nutzung bzw. eine Nutzung innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach Lage, Form und Größe zweckmäßig zu gestalten, § 45 Abs. 1 BauGB. Sofern es der Gemeinde lediglich darum geht, unentgeltlich Baugrundstücke, Verkehrsflächen und Grünflächen zu erhalten, ist eine Umlegung rechtswidrig.

Die gesetzliche Regelung der Umlegung und entsprechend auch das Verfahren der Umlegung lassen sich in drei Abschnitte einteilen:

Am Anfang stehen Anordnung und Einleitung der Umlegung. Den Anordnungsbeschluss nach § 46 Abs. 1 BauGB fasst die Gemeinde, die nachfolgenden Schritte der Umlegung werden in der Regel einem unabhängigen, mit selbstständigen Entscheidungsbefugnissen ausgestatteten Umlegungsausschuss übertragen (§ 46 Abs. 2 BauGB). Dieser ist auch zuständig für den Umlegungsbeschluss (§ 47 Abs. 1 BauGB, § 2 Umlegungsausschussverordnung). Im Umlegungsbeschluss ist das Umlegungsgebiet zu bezeichnen und die in dem Gebiet gelegenen Grundstücke einzeln aufzuführen, § 47 BauGB. Von der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses an besteht im Umlegungsgebiet eine sog. Verfügungs- und Veränderungssperre, § 51 BauGB, die bewirkt, dass bestimmte Vorgänge einer besonderen Genehmigung bedürfen, wie z. B. die Teilung eines Grundstücks, die Eigentumsübertragung oder die Errichtung baulicher Anlagen.

Es folgt die eigentliche Durchführung des Grundstückstauschs auf der Grundlage der gesetzlichen Regelung der Verteilungsgrundsätze. Nach welchen Grundsätzen die Grundstücke und sonstigen Rechte im Umlegungsgebiet unter den Berechtigten zu verteilen und welche Geldleistungen zum Ausgleich von den durch die Umlegung bewirkten Vorteilen oder auch Nachteilen zu erbringen sind, regelt das Gesetz in den §§ 55 - 65 BauGB. Alle im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke werden nach ihrer Fläche rechnerisch zu einer Masse vereinigt (Umlegungsmasse gemäß § 55 Abs. 1 BauGB). Aus dieser Umlegungsmasse werden die Grundstücke vorab ausgeschieden und der Gemeinde oder dem jeweiligen Erschließungsträger zugeteilt, die im Bebauungsplan festgesetzt oder aus Gründen der geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der nach § 34 BauGB zulässigen Nutzung erforderlich sind als örtliche Verkehrsflächen. Dasselbe gilt für Grünflächen und vergleichbare Flächen, soweit sie überwiegend den Bedürfnissen der Bewohner des Umlegungsgebietes dienen, § 55 Abs. 2 BauGB. Sofern sonstige öffentliche Flächen im Bebauungsplan festgesetzt sind, können diese nach § 55 Abs. 5 BauGB nur dann ausgeschieden und dem Bedarfsträger zugeteilt werden, wenn dieser geeignetes Ersatzland einbringt. Die jetzt verbleibenden Grundstücksflächen stellen die zu verteilende Einwurfsmasse dar. Der Eigentümer hat gemäß § 56 Abs. 1 Satz 1 BauGB einen Anspruch entsprechend dem Anteil, mit dem er an dieser Einwurfsmasse prozentual beteiligt ist, auch an der Verteilungsmasse beteiligt zu werden. Zur Ermittlung des Soll-Anspruchs stellt § 56 Abs. 1 Satz 1 BauGB zwei Maßstäbe zur Auswahl. Wählt die Umlegungsstelle den Flächenmaßstab, so wird der Soll-Anspruch nach dem Anteil der Fläche bemessen, den das Grundstück des beteiligten Eigentümers an der Gesamtheit der eingeworfenen privat nutzbaren Grundstücke hat. Der zweite Maßstab, den das Gesetz zur Verfügung stellt, ist der Wertmaßstab. Bei ihm ist nicht von der Fläche der Einwurfsmasse, sondern von ihrem Wert auszugehen.

Ihren Abschluss findet die Umlegung im Umlegungsplan, bestehend aus Umlegungskarte und Umlegungsverzeichnis (§ 66 Abs. 3 BauGB), und der durch ihn bewirkten Änderung des alten Rechtszustands. Ist der Umlegungsplan unanfechtbar, so wird mit der Bekanntmachung dieser Unanfechtbarkeit (§ 71 BauGB) der bisherige Rechtszustand durch den neuen, im Umlegungsplan festgesetzten Rechtszustand ersetzt, § 72 Abs. 1 BauGB. Dies bedeutet im Wesentlichen, dass alle alten Grundstücke nicht mehr und nur noch die neuen Grundstücke mit den jeweiligen Eigentümern existieren.

Das frühere Grenzregelungsverfahren wurde zu einer vereinfachten Umlegung (§§ 80 ff. BauGB) fortentwickelt. Dem vergleichsweise geringen Verfahrensaufwand des bisherigen Grenzregelungsrechts wurde ein größerer Anwendungsbereich gegeben. Zur Steigerung der Effektivität von Umlegungsverfahren können nunmehr u. a. nach den §§ 80 ff. BauGB nicht nur benachbarte, also unmittelbar aneinandergrenzende Grundstücke bzw. Grundstücksteile gegeneinander ausgetauscht werden, um eine ordnungsgemäße Bebauung zu ermöglichen oder um baurechtswidrige Zustände zu beseitigen; vielmehr ist es zum Zwecke einer wirtschaftlichen und zweckmäßigen Bebauung nunmehr auch möglich, neben unmittelbar aneinandergrenzenden Grundstücken auch einen Tausch von Grundstücken bzw. Grundstücksteilen, die „in enger Nachbarschaft“ zueinander liegen, zu ermöglichen.

Autor: Ralf Bitterwolf-de Boer Drucken voriges Kapitel nächstes Kapitel