2.1.1 Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung
In § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB sind zunächst Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung genannt. Mögliche Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung regeln § 1 BauNVO bis § 15 BauNVO, des Maßes der baulichen Nutzung § 16 BauNVO bis § 21 a BauNVO.
Nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauNVO erfolgt die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung durch die Festsetzung eines der zwölf in § 1 Abs. 2 BauNVO aufgeführten Baugebiete.
Festgesetzt werden können:
| Baugebietstypen nach der BauNVO | |
| Kleinsiedlungsgebiet (WS) | vorwiegend Kleinsiedlungen einschl. Wohnen |
| reines Wohnen (WR) | ausschließlich Wohnen |
| allgemeines Wohngebiet (WA) | vorwiegend Wohnen |
| besonderes Wohngebiet (WB) | vorwiegend
Wohnen; auch damit zu vereinbarendes Gewerbe |
| Dorfgebiet (MD) | Land- und Forstwirtschaft (auf die vorrangig Rücksicht zu nehmen ist), Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe |
| dörfliche Wohngebiete | Wohnen sowie Unterbringung land- und forstwirtschaftlicher Nebenerwerbsbetriebe |
| Mischgebiet (MI) | Gleichwertigkeit von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe |
| urbanes Gebiet (MU) | Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe und soziale, kulturelle und andere Einrichtungen |
| Kerngebiet (MK) | vorwiegend Handel, zentrale Einrichtungen von Wirtschaft, Verwaltung und Kultur; Wohnen kann gesteuert werden |
| Gewerbegebiet (GE) | vorwiegend nicht erheblich belästigendes Gewerbe |
| Industriegebiet (GI) | ausschließlich
Gewerbe; davon überwiegend in anderen Baugebieten unzulässiges Gewerbe |
| Sondergebiete (SO) | Zweckbestimmung ist nach Maßgabe der §§ 10, 11 BauNVO von der Gemeinde selbst zu regeln |
Der Gemeinde ist die Möglichkeit zur Feinsteuerung gegeben. Dies bedeutet, dass sie durch Differenzierungen bei den Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung eine besser der konkreten örtlichen Situation angepasste Planung vornehmen kann. Die allgemeine Zweckbestimmung des jeweiligen Baugebietes muss aber gewahrt bleiben.
Der Gemeinde stehen u. a. folgende Differenzierungsmöglichkeiten offen:
- § 1 Abs. 4 BauNVO lässt es zu, ein Baugebiet nach der Art der zulässigen Nutzung oder nach der Art der Betriebe und Anlagen zu gliedern (nicht für WS, WR und die Sondergebiete).
- nach § 1 Abs. 5 BauNVO können bestimmte Arten von Nutzungen, die an sich allgemein im jeweiligen Baugebiet zulässig sind, als unzulässig oder nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt werden.
- nach § 1 Abs. 6 BauNVO können Ausnahmefestsetzungen zu Regelfestsetzungen werden oder gänzlich ausgeschlossen werden.
- nach § 1 Abs. 10 BauNVO kann die Erweiterung, Änderung oder Nutzungsänderung städtebaulich unzulässiger Altanlagen zugelassen werden.
Das Maß der baulichen Nutzung kann nach § 16 Abs. 2 BauNVO bestimmt werden durch Festsetzung:
- der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundfläche der baulichen Anlagen;
- der Geschossflächenzahl oder der Größe der Geschossfläche, der Baumassenzahl oder der Baumasse;
- der Zahl der Vollgeschosse;
- der Höhe baulicher Anlagen.
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind, § 19 Abs. 1 BauNVO.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind, § 20 Abs. 2 BauNVO.
Die Baumassenzahl (BMZ) gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind, § 21 Abs. 1 BauNVO.
Die Baunutzungsverordnung enthält keine bundesrechtliche Definition des Vollgeschosses, sondern sie verweist auf das Landesrecht, § 20 Abs. 1 BauNVO. Die Landesbauordnung (LBauO) definiert allerdings das Vollgeschoss ebenfalls nicht, sondern umschreibt es in § 2 Abs. 4 Satz 2 ff. LBauO:
Vollgeschosse sind Geschosse über der Geländeoberfläche, die über zwei Drittel, bei Geschossen im Dachraum über drei Viertel ihrer Grundfläche eine Höhe von 2,30 m haben. Gegenüber einer Außenwand zurückgesetzte oberste Geschosse sind nur Vollgeschosse, wenn sie diese Höhe über zwei Drittel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses haben. Die Höhe wird von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden oder Oberkante Dachhaut gemessen.